Заседание ФРС не принесло особых новостей, за исключением некоторых формулировок, касающихся инвестиций частного сектора и рынка недвижимости, об этом ниже. Утверждение Бернанке, тоже сначала было поставленное под сомнение, затем прошло вполне ударно 70 против 30. Очевидно законодатели осознали - если не утвердить, то все славные достижения рекавери пойдут под откос, а лидирующие индикаторы сразу обваляться.
Рост доллара происходивший на фоне неприятия риска, скачущих CDS и восстановления запасов в США был закономерен. К тому же некоторое влияние на него оказывало поведение Обамы взявшегося за банки и скорое предполагаемое сворачивание программ ФРС. Опять же сама ФРС, а точнее комитет заявил, что хоть они и сворачивают по плану свои программы, но в случае чего The Federal Reserve is prepared to modify these plans if necessary to support financial stability and economic growth.
Аналогичное заявление было сделано относительно покупок ФРС MBS (почти стихи: Сидел Бэн в ФРС - покупал он МБС ;)
The Committee will continue to evaluate its purchases of securities in light of the evolving economic outlook and conditions in financial markets.
Вот список программ, которые закрываются 1 февраля:
1) Asset-Backed Commercial Paper Money Market Mutual Fund Liquidity Facility
http://www.federalreserve.gov/monetarypolicy/abcpmmmf.htm
Согласно отчету за январь 2010 года в балансе на 30 декабря 2009 года она проходит по нулям. То есть не используется. В декабре 2008 года было 24 млрд. долларов.
2) Commercial Paper Funding Facility
http://www.federalreserve.gov/monetarypolicy/cpff.htm
На 30 декабря 2009 года чистый портфель (Net portfolio holdings) составляет 14 млрд. долларов. Против 334 млрд. в декабре 2008 года.
3) Primary Dealer Credit Facility
http://www.federalreserve.gov/monetarypolicy/pdcf.htm
В балансе по ней также идет ноль, против 37 млрд. долларов в 2008 году.
4) Term Securities Lending Facility
http://www.federalreserve.gov/monetarypolicy/tslf.htm
В балансе так же ноль. Точнее сказать она в балансе не отражается (off-balance-sheet transactions). Но это не отменяет того, что она не используется. В конце 2008 года по ней проходило 172 млрд. долларов.
5) Истекают сроки валютных свопов заключенных в ходе кризиса с различными ЦБ для поддержания долларовой ликвидности. В декабре 2009 года в балансе отображалось 10 млрд. долларов, против 553 в декабре 2008 года.
6) Заканчивается программа Term Auction Facility, по которой будут проведены последние аукционы 8 февраля и марта на 50 и 25 млрд. долларов соответственно:
http://www.federalreserve.gov/monetarypolicy/taf.htm
В балансе по ней на 30 декабря 2009 года 76 млрд. против 450 годом ранее.
7) и наконец заканчитвается прграммыа Term Asset-Backed Securities Loan Facility
http://www.federalreserve.gov/monetarypolicy/talf.htm
По ней в балансе стоит 48 млрд. и цифра не очень меняется. Очевидно ФРС по мере необходимости пролонгирует соглашения, благо всеже рейтинг триплААА и непродолжительные сроки дают ей возможность без особых потерь выйти в случае чего :)
Короче ясно только одно - в 2008 году рынок действительно обвалился. То есть весь финансовый рынок рухнул. Поэтому ФРС пришлось действовать чрезвычайно изобретательно, чтобы и волки были сыты (банки) и зайцы целы (налогоплательщики) в случае чего. И мне кажется, что в начале у них это получалось, но по мере того как шел 2009 год все эти программы, как можно уже было пронаблюдать, сокращались. Встает вопрос если за год баланс не изменился (2238 млрд. против 2242 млрд. в конце 2008 года), то что же занимало в активах позиции выше перечисленных программ?
Как верно многие уже знают это упомянутые MBS. Лучше всего динамику передадут графики, не столь наглядные как у ЮГа, но тоже вполне ничего :)
Как видно программы (Facility) замещались ценными бумагами в основном МБСками.
Еще в ноябре ФРС объявила о начале программы по покупке бумаг гарантированных Fannie Mae, Freddie Mac, and Ginnie Mae на сумму 1,25 трлн долларов и покупки долгов у агентств на сумму 200 млрд, позже сумму урезали до 175 млрд. В марте было объявлено о покупке длинных трежерис на 300 млрд. долларов для поддержания условий на кредитных рынках.
В сентябре 2009 года ФРС заявила, что начинает покупать т.н. on-the-run agency securities, то есть те которые были выпущены совсем недавно. Также с осени ФРС стала говорить о замедлении темпов покупки и прекращении программ. Сегодня на балансе числится MBS на 908 млрд. долларов. Скупка бумаг ФРС привела к тому что ставки по ипотеке действительно упали до рекордных уровней в районе 5% (30 лет фикс. ставка).
Источник: http://realestate.yahoo.com/loans
Но помогло ли это рынку недвижимости?
Пока что не очень. В последнем релизе ФРС убрала фразу о жилищном секторе:
The housing sector has shown some signs of improvement over recent months
Причиной этого стала стагнация на рынке. Продажи новых и существующих домов в декабре показали отрицательную динамику, а цены согласно индексу Кейса-Шиллера изменились всего на 0,2% в плюс к предыдущему месяцу (медианная цена нового дома в декабре выросла на 5%). Вполне возможно, что рынок еще не прошел дно, после стабилизации и некоторого роста в середине 2009 года, может последовать ухудшение в 2010 году. Ситуация с разрешениями на постройку дома и закладками домов несколько лучше, но морозная зима и проблемы с финансированием у строителей также тормозят рост предложения новых домов. Подробнее смотрите у ЮГа тег недвижимость: ugfx.livejournal.com/tag/недвижимость
Еще в начале прошлого года все понимали, что положение будет только ухудшаться. Будут расти просрочки и дефолты по ипотечным кредитам. Что в свою очередь будет толкать рынок еще глубже, тем самым ухудшая ситуацию во всей экономике. Администрация Обамы предложила программу под названием Making Home Affordable. На ее реализацию было выделено 75 млрд. долларов. Основная задача программы сводилась к тому, чтобы помочь примерно 4 млн. заемщиков избежать foreclosure.
Foreclosure - это собственно взыскание дома по залогу. Процесс непростой и различающийся от штата к штату. В основном может проходить в виде: foreclosure by judicial sale, проходит под надзором суда или foreclosure by power of sale без участия оного. Также есть различные способы избежать непосредственно foreclosure: два основных это рефинансирование и короткая продажа (short sale, когда кредитор соглашается на продажу дома и погашение кредита на основе вырученной суммы. В данном случае процедура гораздо быстрее и дешевле, чем при непосредственно foreclosure и позволяет избежать ухудшения кредитной истории заемщику. Но динамика коротких продаж не впечатляет. В 2008 году 5% продавцов сообщали, что продают свой дом по short sale, в 2009 3%.)
Суть программы Обамы заключалась в том, что ипотечные кредиты выданные до 1 января 2009 года на сумму не более 729750 долларов могут быть модифицированы. Модификации должны подвергнуться все кредиты платежи по которым составляют более 38% gross monthly income заемщика. Для модификации сначала уменьшается ставка до 2%, затем увеличивается срок до 40 лет. Если все это не помогло должна сокращаться сумма основного долга. Снижение ежемесячных платежей должно достигнуть уровня 31% от gross monthly income заемщика. Все затраты по сокращению платежей с 38% до 31% Казначейство разделяет с кредитором в соотношении 1 к 1 (надеюсь я правильно перевел Treasury will share the costs of reducing the payment from 38% DTI to 31% DTI dollar for dollar).
В качестве вознаграждения кредиторам (точнее тем кто модифицирует ссуду, например ипотечные брокеры) полагалась 1000 долларов за каждую модификацию и еще 1000 за каждый год из последующих трех лет после модификации при условии её успешности. Также были дополнительные бонусы при модификации проблемных заемщиков, уже имеющих просрочку, утопленников и тех у кого относительно низкие доходы. Заемщикам полагалось по 1000 долларов в течение 5 лет при условии соблюдения условий модификации в счет погашения основной суммы долга.
http://www.ustreas.gov/press/releases/reports/guidelines_summary.pdf
http://www.ustreas.gov/press/releases/reports/housing_fact_sheet.pdf
Все вроде бы хорошо, но проблема заключается в том, что кредиторы не спешили делать постоянные модификации, вместо этого они осуществляли пробную модификацию на три месяца. А затем начинался длительный процесс переговоров.
Чаще всего люди до последнего стараются платить по ссуде, в надежде на постоянную модификацию, но фирмы отказывают ссылаясь попеременно на недостаток необходимых документов, потерю этих самых документов или просто говорят, что вопрос еще не решен (стоит отметить, что эти же компании были не столь щепетильны при выдаче сабпрайм ипотеки). Они высасывают должника до последней капли сбережений, а затем все рано идут на процедуру foreclosure. Эксперты говорят, что фирмы используют модификацию, чтобы не отображать убытки на своих балансах. Согласно данным Moody’s Economy.com в 2008 году в США было потеряно 1,7 миллиона домов, через различные процедуры связанные с foreclosure, в 2009 году 2 миллиона, в этом году потери ожидаются на уровне 2,4 млн. При этом Марк Занди из Moody’s Economy.com говорит, что правительство борется с последствиями дефолтов, но не с их причиной - негативным капиталом, то есть когда владелец дома должен больше, чем стоит его дом. Таких утопленников примерно 15 млн. по оценке Занди. Исследователи из Amherst Securities Group утверждают, что число утопленников гораздо лучше предсказывает дефолты по закладным, чем уровень безработицы.
Демократы предлагали в мае 2009 года отдать на откуп судов по банкротствам (bankruptcy judges) решения по модификации проблемных кредитов на условиях primary mortgages. Но предложение не набрало сторонников в Сенате - 45 голосов вместо необходимых 60.
Гейтнер утверждал в декабре выступая перед Конгрессом, что примерно миллион американцев получили сокращение ежемесячных платежей в среднем на 550 долларов. Аналитики отвечают, что большая часть из этого временные модификации, от которых больше вреда, чем поьзы. Из-за ошибок в системе банков и сервисных компаний человек может одно за одним получить уведомление о продаже своего дома из-за неуплаты по ссуде и письмо заверяющее его участие в программе постоянной модификации. Стоит отметить, что заемщики думают, что модификация не отражается на их кредитной истории, на самом деле это не так.
На этой неделе Казначейство чувствуя, что 110 тыс постоянных модификаций слишком мало решило уточнить порядок их предоставления. Для повышения эффективности программы были созданы дополнительные правила описывающие какие документы необходимо предоставить для получения модификации. Теперь предоставлять временную модификацию без этих документов нельзя. Также четко прописан срок в один месяц на рассмотрение запроса о предоставлении постоянной модификации. Новая процедура должна заработать с 1 июня. Но некотрые компании перейдут на нее раньше.
Многие критикуют программу Обамы за низкую эффективноть. WSJ приводит в качестве примера удачной программы Pennsylvania's Homeowners' Emergency Mortgage Assistance Program созданную в 80х годах в одноименном штате. Тогда Пенсильвания столкнулась с серьезным кризисом вызванным потерей рабочих мест в угольной и стальной промышленности. Программа заключается в предоставлении домовладельцам кредитов по ставкам ниже рыночных для решения проблем связанных с их ипотечными кредитами. Согласно данным the Pennsylvania Housing Finance Agency, агентства реализующего программу, за 26 лет было выдано 453 млн. долларов кредитов и оказана помощь более чем 43 тыс. заемщиков. Примерно 25 % кредитов пришлось списать, из-за того, что заемщики не смогли их выплачивать. Впрочем это ниже уровня повторных дефолтов в модифицированных ссудах по федеральной программе.
Критика федеральной программы часто строится на том, что она не помогает людям оставшимся без работы. Казначейство это признает, но говорит очень сложно иметь дело с людьми без доходов. Вместо работы с ипотечными ссудами в Пенсильвании просто дают людям кредиты. Либо одноразовый кредит для продолжения выплат (80% обратившихся) и возможности найти новую работу, либо продолженный кредит (20% обратившихся) на 36 месяцев для оплаты ссуды. Деньги идут напрямую ипотечной компании, так что потратить налево у заемщиков их не получится.
Деньги для программы выделяются из бюджета штата, также часть средств приходить от погашения предыдущих кредитов. В среднем один заемщик обходится программе в 10500 долларов. В последнее время финансирование программы в Пенсильвании упало, а доля удовлетворяемых заявок снизилась вдвое с 40% в 80х до 22% в прошлом году. В Казначействе предложения по принятию национальной программы такого же уровня отвергают.
Администрация очевидно будет стараться модифицировать как можно большее число ссуд, чтобы не допустить новых убытков по огромному количеству MBS, которые пока что числятся на балансе ФРС. Теперь помимо инвесторов и банков, ФРС также не заинтересована в пересмотре суммы основного долга в сторону уменьшения, для того чтобы облегчить бремя должникам.
На данный момент число взысканий значительно меньше числа людей с негативным капиталом. Но если ситуация не изменится то все большее число людей будет объявлять дефолт по ипотечным кредитам.
Ричард Талер из Booth School of Business at the University of Chicago задается вопросом: почему люди продолжают платить по закладным себе в убыток?
Возможно некоторые не дефолтят, т.к. считают это аморальным. Когда то некто по имени Генри Полсон сказал следующее: that anyone who walked away from a mortgage would be simply a speculator — and one who is not honoring his obligation. Да да вы не ошиблись, это тот самый Генри Полсон Казначей США и инвестбанкир в одном лице. Уж чья бы корова мычала...
Действительно ли дело в моральной стороне вопроса. Брент Уайт из Университета Аризоны говорит, что проблема заключается в norm asymmetry. С одной стороны заемщики исполняющие невыгодные для них обязательства т.к. они полагают что должны это делать, а с другой банкиры максимизирующие свою прибыль. Он сравнивает это с игрой в покер где заемщики думают что блефовать неэтично.
Быть может это разумно если ссуда была выдана местным банком и тогда его банкротство отрицательно скажется на заемщике. Но ведь большинство ссуд были выданы агрессивными ипотечными брокерами желающими заработать свои комиссионные и проданы потом для создания структурированных продуктов, которые затем были проданы инвесторам, желающим получать относительно высокую доходность.
К тому же моральные аргументы бессмысленны в штатах где существует положение об т.н. nonrecourse loans (т.е. ссуд без регресса). Заемщик может просто отдать ключи от дома банку и освободиться от обязательств. Отказываться от этого, также глупо как отказаться от получения страховки после того как ваш дом сгорел, говорит Талер. Ведь при выдаче ссуд в платежах этот риск для кредитора уже был учтен.
Помимо моральных проблем, скорее всего на людей давит потеря хорошего кредитного рейтинга и затраты связанные с возможным переездом в другой дом, т.е. своего рода трансакционные издержки. Но притом чем больше растет безработица и социальная напряженность тем меньше эти препятствия. Талер отмечает, что дефолты подобны инфекции. Если все начнут дефолтить, то 1) будет легче сделать это самому, так как подвергнешься меньшему осуждению 2) легче найти дом рядом со старым и никуда не надо уезжать.
Поэтому он приводит в пример предложение небезызвестного Зингалеса.
Все утопленники с одинаковым почтовым индексом в районе где цена на недвижимость упала более чем на 20% должны иметь право на loan modification. Ссуды должны быть пересмотрены согласно среднему размеру падения цены в округе. Взамен банки должны получить 50% от последующего роста цены, когда дом будут продавать, если цены к тому моменту вырастут.
Помимо перечисленных программ сейчас также действует программа налоговых кредитов для тех кто собирается покупать дом. 8000 для тех кто покупает дом в первый раз и 6500 для тех кто уже владеет одним домом в течение 5 лет.
Недавно сроки действия программы были продлены. Теперь заявка на участие должна быть подана до конца апреля, а сделка по программе должна быть закрыта до конца июня. Таким образом риэлторы ожидают роста продаж весной, но не слишком большого. Прогноз Ассоциации ипотечных банков (MBA) предполагает незначительный рост продаж в первой половине этого года. Стоит отметить, что он не учитывает данных за 4 кв. по ВВП.
Национальная ассоциация строителей домов (The National Association of Home Builders) на недавнем шоу в Лас-Вегасе активно пыталась изыскивать новые источники финансирования для строительства домов, создав т.н. павильон партнерства (Partnership Pavilion). Правда эксперты говорят, что рынок жилья для private equity funds приносит слишком мало денег. Также NAHB отмечает, что снижается средняя площадь нового дома. В 2009 году она составляла 2480 кв. футов (примерно 230 кв. метров) тогда как в 2008 составляла 2520 кв. футов. (234 кв. метра). Причинами такого явления эксперты считают тотальную экономию.
Большинство фирм специализирующихся на инвестициях в distressed assets говорят о том, что этот год будет особенно привлекательным для рынка. Хотя и ожидается снижение доходностей инвестиций.
ВЫВОД: 2010 год вряд ли станет годом возрождения рынка недвижимости, в лучшем случае можно ожидать стагнации на уровнях чуть выше текущих, как по цене, так и по объемам продаж.
Ссылки по теме:
http://www.nahb.org
http://www.realtor.org/
http://www.mortgagebankers.org/
http://www.foreclosurepulse.com/blogs/mainblog/Default.aspx
http://www.urban.org/housing/index.cfm
Сообщения
Комментариев нет:
Отправить комментарий