Where it all began

America's housing market
Where it all began
Aug 20th 2009 | NEW YORK
From The Economist print edition

Американский рынок жилья
Где это все и началось.
20 августа "Экономист"

Признаки стабилизации не должны заслонять большие проблемы, который еще впереди.

Вряд ли при словосочетании бедствующий продавец (distressed seller) вы представляете себе этого человека. Хью Хефнер (Hefner) недавно продал свою личную резиденцию в Holmby Hills, California, рядом с особняком Playboy, 25-летнему предпринимателю за $ 18М - это на 36% ниже первоначально запрошенной цены. Конечно это малое утешение для стареющего ловеласа, но дисконт выглядит справедливым: по всей стране цены на жилье упали на одну треть от пика, и на гораздо большую величину, в наиболее пострадавших штатах, таких как Калифорния, Флорида и Невада.

Хотя глобальная финансовая болезнь изначально поразила американскую жилую недвижимость, спасибо абсурдно слабому subprime кредитованию, политиков недавно озаботило то, что инфекция может распространиться на другие классы активов. Когда Федеральная резервная система на этой неделе продлила программу для поддержки ценных бумаг, обеспеченных активами, это было сделано в больше степени для коммерческой недвижимости, чем жилой. Тем не менее, наблюдатели соглашаются с тем, что американская экономика - и все эти банки до сих пор обремененные плохой ипотекой - борется за восстановление в то время как цены на жилье по-прежнему падают. Экономические успехи администрации Обамы "будут равны нулю", если свободное падение рынка жилья продолжится и дальше, говорит Марк Занди (Mark Zandi) из Moody's Economy.com.

Отсюда и волнение по поводу некоторых недавно показавшихся, хотя и предварительных, признаков стабилизации. S&P/Case-Shiller index который отслеживает цены на дома в 20 городах, отметился небольшим ростом мае, это его первый подъем за 34 месяца (см. рисунок). Закладки нового строительства односемейных домов выросли в июле пятый месяц подряд. Продажи существующих домов, как ожидается [от себя: не ожидается, уже выросли, цены правда упали читайте ЮГа] покажут их четвертый месяц роста (см. рисунок). Toll Brothers, большой домостроитель, только что сообщил о первом увеличении объема чистых заказов (новые заказы минус законченные) за последние четыре года. В настоящее время дома наиболее доступны относительно медианного дохода, на моей памяти я такого не припомню, "мы, наконец-то, нашли тот уровень, когда люди хотят заключать сделки", говорит Пэм Либман (Pam Liebman), исполнительный директор Коркоран (Corcoran), агентства недвижимости. Возрождение в основном идет на нижнем конце ценового диапазона, это и объясняет, приобретение на этой неделе компанией Pulte Homes за $ 1,4 млрд. фирмы Centex, дома-застройщика, специализирующегося на дешевых домах.

Однако, яма глубже и основания восстановления кажутся сомнительными. Рост безработицы продолжит давить на спрос на дома. Уровень безработицы, который в настоящее время 9,4%, как ожидается, достигнет пика в более чем 10% в следующем году. Экономический эффект от безработицы гораздо шире: стоит кому-нибудь потерять работу и те многие, кто еще работает будут думать дважды перед покупкой недвижимости. Доверие потребителей остается хрупким.

Получить ипотечный кредит все еще сложно. Два основных федеральных ипотечных агентства, Фанни Мэй и Фредди Мак, ужесточили свои стандарты для новых займов (хотя закладными упавшими в качестве занимается их брат или сестра, Ginnie Mae). А исследование кредитных инспекторов ФРС, обнародованное 17 августа, утверждает, что банки будут скупыми еще в течение некоторого времени. Они по-прежнему борются с растущими потерями от жилой ипотеки. И они не достигут пика раньше начала следующего года, рассчитывает Бетси Грасек (Betsy Graseck) из Morgan Stanley.

Кроме того, позитивные сдвиги в жилищной сфере отчасти обусловлены краткосрочными факторами. Одним из них является налоговый кредит для лиц, впервые покупающих дом, который был включен в пакете стимулов Обамы: некоторые из них торопятся покупать сейчас, поскольку сделки должны быть закрыты до 30 ноября чтобы соответствовать требованиям программы. Ежегодные налоговые возвраты, перечисляемые в последние месяцы, возможно, также дали рынку временную передышку. Привлекательные ипотечные ставки также помогают. Но они поднялись со своих исторически низких уровней, несмотря на усилия, принимаемые ФРС через покупку ипотечных ценных бумаг. Многие ожидают их дальнейшего роста, т.к. разбухающие государственные заимствования давят оказывая повышательное давление на доходность трежерис.

Избыток предложения тоже давит на цены, благодаря волне изъятий за неплатежи (repossessions). Банкротства достигли рекордного уровня, одно из 355 д/х рассталось со своим домом в июле. Изъятая собственность в настоящее время составляет почти одну четвертую всех продаж (см. диаграмму 2). Все больше потерявших свои дома, среди якобы более надежных заемщиков prime ипотеки. В настоящее время они составляют большую долю банкротств, чем subprime заемщики, говорит Ассоциация ипотечных банков (MBA).
1,8 млн. домов уже изъяты, и примерно "аналогичное число" может последовать их участи, считает Торстен Слок (Slok), экономист в Deutsche Bank. Даже те штаты, где первыми приняли удар, по-прежнему наблюдают резкий рост до уведомлений об изъятии (pre-foreclosure notices). В Калифорнии один вид уведомлений, для "продаж по доверенности" (trustee sales), вырос на 32% в период с июня по июль, в соответствии с вебсайтом ForeclosureRadar. Еще более тревожат просрочки по платежам, это сырье для банкротств, они все еще растут во многих некогда золотых штатах. В Orange County по крайней мере около 7% ипотечных кредитов имеют просрочку в три месяца, но дома еще не взысканы (foreclosed), по сравнению примерно с 5% в начале года.

Растет и отрицательный капитал - это когда ипотечный долг превышает стоимость дома - это также способствует банкротствам, не в последнюю очередь потому, что многие заемщики предпочитают уйти, чем продолжать выплаты по дому, который стоит намного меньше, чем сумма задолженности по нему. Zillow.com, имущество-информационная служба, сообщает, что 23% домов с ипотекой ушли ниже этой линии. Остальные пока держаться наплаву. Ошеломляющие 60% утопленников в Лас-Вегасе. Группа секьтиризации Дойче Банк ожидает пика негативного капитала в 48% от общего числа домов к 2011 году. Это может быть слишком пессимистично, но все согласны с тем, что число будет расти и дальше. Это важно, потому что негативный капитал давит вдвойне сильно на цены жилья, через ослабление спроса (это ловушка для потенциальных покупателей в своих домах) и добавляя предложение (ибо часто приводит к вынужденной или distressed sales).

Усилия правительства имеют малый эффект, чтобы остановить загнивание. В программу предотвращения банкротства (foreclosure-prevention programme) попали только 235,000 борющихся заемщиков, которые получили возможность сделать платежи более доступным, из 4 млн. нуждающихся. Даже с финансовой помощью, кредитные службы идут на изменения неохотно. Многие заемщики, слишком глубоко увязли в отрицательном капитале и перезаемные ставки (redefault rate) слишком высоки. "Ничего не изменится от того утоните вы на 20 футовой глубине или 30 футовой", говорит Джей Бринкманн, главный экономист МВА. Кроме того, условия типичной проблемной ипотеки трудно изменить, поскольку это скорее следствие безработицы, чем роста процентной ставки. Снижение ежемесячного платежа на 20% не поможет, если заемщик не имеет работы.

Даже если темпы реструктуризации кредитов ускорятся в течение года, навес непроданных домов будет по-прежнему давить на рынок в целом. Запасы составляют 9-10 месяцев от объема предложения, это в три раза превышает уровень спроса, говорит Стэн Хамфриз (Humphries), главный экономист Zillow.com. Парадоксально, но еще одна волна предложения может обрушить рынок, если мнение о его стабилизации продолжит распостранятся. Многие домовладельцы, кто сидел в то время как цены безостановочно падали попытаются продать при первых признаках поворота, если верить опросам. В одном из них, проведенном в июле Zillow, 29% респондентов ответили "скорее всего" на вопрос выставить их дома на рынок после того, как рынок развернется вверх. Освобождение этого "теневого запаса" может убить восстановление прежде чем оно набирет скорость.

Точно так же, озабоченность вызывает возможное повторение "платежного шока", если процентные ставки по ипотеке с плавающей ставкой [от себя: вернее было бы перевести с корректируемой ставкой (adjustable-rate mortgages)] начнут расти. Но рост по subprime кредитам, в основном, уже произошел, худшее еще впереди для некоторых других кредитов, особенно "Alt-A" категории между prime и subprime и неприятный тип ипотеки называемый "option ARM" (см. диаграмму 3). Этот эффект может быть сглажен, но только в том случае, если ФРС сможет держать краткосрочные ставки очень низкими в ближайшие пару лет, или же заемщик сможет рефинансировать долг при росте ставки.
С учетом этих рисков, подъем цен на жилье в последнее время скорее всего пустой звук. Большинство экономистов ожидают их падения на дополнительные 5-10 процентных пунктов до их долгосрочного тренда, и примерно на 40% от своего максимума, дно же будет достигнуто только где-то в 2010 году. Пессимисты предсказывают, что они пойдут ниже линии тренда и достигнут лишь половины своего максимума 2006 года.

Аналитики в Goldman Sachs, без дураков говорят о нескольких годах стагнации, когда речь идет о жилье. Они утверждают, что доля жилья в собственности, в настоящее время чуть более 67%, упадет обратно на уровень 64-65.5%, как это было до взлета цен в середине 1990-х годов, из-за глубокого падения спроса. Эта точка зрения подкрепляется недавним исследование ФРС, которое установило, что более половины всех новых собственников времен бума были вызваны "новаторскими" ипотечными продуктами, многие из которых в настоящее время история.

Дела могут быть еще хуже. Теперь миф о постоянно растущих ценах на жилье разрушен, и может быть, настало время принять другую неудобную истину: ценам может потребоваться десятилетие для восстановления, по крайней мере, с учетом инфляции. Результаты исследования, проведенного в июне Федеральным агентством по финансированию жилищного строительства, отмечают, что в некоторых районах Техаса цены на жилье все еще держатся примерно на 30% ниже уровня пика 1982 года, в реальном выражении. После всего этого сделка Хефнера выглядит не такой уж плохой.