Небольшая заметка о китайском жилье

Build It And They Will Come
Лео Чжан (Leo Zhang)| From CIB March 2010 Print Edition

Кси Тянь (Xie Tian) не может расслабиться и насладиться выходными почти месяц. 30-летний вэб-дизайнер тратит каждую свободную минуту за пределами офиса на поиски достойной и недорогой квартиры для себя и своей невесты. И это чертовски тяжело. В начале 2008 года он положил глаз на квартиру площадью 83 кв.м. в шанхайском районе Hongkou, ценой 1,5 млн. юаней (220000 долл. США), но ему не хватало денег на первоначальный взнос и он не смог ее купить. Теперь схожая квартира обойдется в 2,3 млн. юаней.

"Покупка квартиры огромное бремя, которое люди моего возраста взваливают себе на плечи", говорит Кси, зарабатывающий около 5000 юаней в месяц. "Кажется, росту цен не будет конца, и я действительно считаю, что если я не буду действовать сейчас, то мне придется остаться с родителями навсегда".

Миллионы других молодых китайцев, таких как Кси, считают, что владение собственностью является необходимым элементом достижения совершеннолетия, но годовая зарплата, лишь крупица от необходимой суммы. Тем временем, общенациональное стремление владеть недвижимостью в прошлом году подпитывалось $ 1,3 трлн новых банковских кредитов для местных и международных инвесторов, которые рассматривают недвижимость, как надежную инвестицию и твердо уверены, что цены будут расти вечно.

Где будет остановка?

В этом году Госсовет КНР пообещал, что правительство будет пресекать спекуляции и незаконную деятельность девелоперов, премьер КНР Вэнь Цзябао говорил в январе, что правительство будет использовать такие инструменты политики, как налоги и процентные ставки для "стабилизации" на рынке недвижимости и ограничения "чрезмерного" роста цен. Однако рыночные наблюдатели выражают обеспокоенность тем, что устойчивые быстрые темпы кредитования и приток денег, возвращающихся в страну после финансового кризиса, могут еще больше раздуть пузыри активов, особенно в секторе недвижимости.

Цены на жилье в 70 крупнейших городах Китая подпрыгнули на 7,8% в декабре, самыми быстрыми темпами за 18 месяцев. Предыдущий рекорд в 5,7% был зафиксирован в ноябре. За 2009 год цены на большинство вновь построенных домов в крупных городах таких, как Пекин, Шанхай, Шеньчжень взлетели более чем на треть. Рынок недвижимости являлся одной из основных движущих сил экономического роста Китая в прошлом году и в значительной мере поддерживал доходы местных властей. Например, продажи земельных участков в Шанхае принесли 104,3 млрд. юаней в 2009 году, что на 115% больше чем в предыдущем году.

Даже крупные девелоперы предупреждают о потенциальной катастрофе. Ван Ши (Wang Shi), председатель ведущего китайского девелопера Vanke, неоднократно заявлял об опасности пузыря, который может распространиться далеко за пределы Пекина, Шанхая и Шэньчжэня. И некоторые аналитики предупреждают, что Китай рискует повторить опыт японского пузыря в 1980-х годах, если страна сохранит темпы кредитования. Большинство, однако, полагают, что цены на жилье сохранят повышательную тенденцию - даже если будет много подъемов и спадов по пути. China International Capital Corp, крупнейший инвестиционный банк страны, считает, что цены на жилье будут расти в течение следующих трех десятилетий и пик придется на 2040 год в 2,5 раза выше нынешнего уровня. "Правительство не хочет резкого охлаждения на развивающемся рынке недвижимости, и не хочет пузырей, которые могут привести к перегреву экономики и социальным проблемам", говорит Ту Лилей (Tu Lilei), аналитик Qilu Securities. "Только постепенная корректировка поможет выжать пузыри из сектора".

Сдерживая

В декабре 2009 года Китай сделал свой первый шаг, чтобы успокоить рынок, восстановил 5,55% ставку налога на дома проданные в течение пяти лет после покупки, срок по которому в январе был сокращен до двух лет. Местные органы власти также приступили к ужесточению на своих рынках недвижимости. В Шанхае, с 1 января 2010 года, впервые покупающие жилье, площадью больше 90 квадратных метров могут получить льготу в размере 1% налогов, по сравнению со стандартными 1,5%. В дополнение к этим мерам, китайское правительство также пообещало увеличить эффективное предложение земли и доступного жилья для охлаждения рынка недвижимости.

"Казалось бы, это всеобъемлющий комплекс мер, и при правильном осуществлении они должны помочь обуздать спекулятивное поведение и повысить эффективность предложения жилья", говорят Пенг Веньшенг (Peng Wensheng) и Чанг Джиан (Сhang Jian), экономисты Barclay Capital в своей записке. "Но их эффективность будет зависеть от серьезности местных органов власти в осуществлении этих мер".

Нацелившись на девелоперов, китайские власти пообещали расследовать их деятельность и налагать санкции на строителей, которые придерживают землю и квартиры или используют другие незаконные методы продажи имущества. В январе, в самом южном городе Шэньчжэне начали трехмесячную кампанию по инспекции девелоперов - действительно ли они продают квартиры до завершения строительства, используя обманную рекламу и скрывая строй площадки.

До этого, в Китае подняли первоначальный взнос уплачиваемый строителями за землю, не ниже 50% от общей стоимости, по сравнению с 20% и 30% ранее. А на денежном фронте, китайский центральный банк повысил требования к банковским резервам на 0,5 процентных пункта в январе, впервые с июня 2008 года, чтобы вырвать больше денег из рук застройщиков.

Достаточно ли этого?

Хотя неопределенность растет, большинство отраслевых экспертов отмечают, что цены на жилье вряд ли упадут в краткосрочной перспективе благодаря недостаточному предложению и сильному неудовлетворенному спросу со стороны покупателей. Но ужесточение позиции правительства, вероятно, сбавит обороты. "Мы не верим [что увеличение резервов] является предвестником тотального ужесточения", говорит Dai Fang, аналитик Zheshang Securities. "Существует лишь небольшая вероятность того, что правительство последовательно примет ряд мер по ужесточению политики".

Дай говорит, что строители не столкнуться с непосредственным дефицитом капитала, поскольку они улучшили свои финансовые условиях благодаря сильным продажам и мягкой кредитной политике в 2009 году. Некоторые рыночные наблюдатели также утверждают, что Китай не может затормозить слишком сильно, т.к. ведет активную фискальную политику и "умеренно" мягкую денежно-кредитную политику для поддержания экономического роста. "Не ожидается серьезного ужесточения, страхи преувеличены", говорит Hingyin Lee, директор по исследованиям китайского офиса Colliers International's East

Спекуляция

Многие эксперты ожидают, что политика будет направлена на обуздание спекуляции а не охлаждение рынка в целом. "Корректировка политики будет акцентироваться на стороне предложения, а меры затрагивающие спрос будут сосредоточены только на пресечении спекуляции", говорит Ли. Министр строительства КНР Jiang Weixin говорил в январе, что страна рассматривает вопрос о планах по ограничению кредитов на покупку второго дома, чтобы обуздать рост цен и спекулятивные инвестиции в жилье.

Государственный Совет говорит, что домохозяйства, которые занимали деньги на первый дом, а теперь хотят купить второй, должны внести первоначальный взнос не менее 40% от стоимости квартиры - что сопоставимо с 20% минимумом для семей покупающих свой первый дом. Процентные ставки для покупающих в первый раз также ниже, чем для повторных покупателей. Государственный Совет также потребовал, чтобы государственные учреждения активизировали мониторинг кредитов для предотвращения притока незаконных средств на рынок недвижимости и иностранных "горячих денег" способных повлиять на финансовую систему Китая.

Другой потенциальной инициативой по ужесточению является налог взимаемый от стоимости имущества, что может значительно увеличить расходы владеющих несколькими квартирами. В начале января, Китайская государственная администрация по налогам и сборам начала подготовку к расширению местных налогов с собственности на остальную территорию страны. Налог вряд ли будет введен раннее 2011 года. Экономисты говорят, что он будет осуществляться поэтапно и медленно, вслед за налогами на офисные помещения.

"Политики нацелились на инвесторов и владельцев роскошного жилья. Для обычных людей, влияние будет ограничено", говорит Kan Xiaoxun, брокер Shanghai Chuanghui Property Consulting.

Нервное ожидание

Как Кси, Стивен Чжу (Stephen Zhu), 32-летний инженер электросвязи, планирует жениться. Но Чжу, к счастью, удалось купить квартиру в ноябре. С 2 часов ночи Чжу толкался в очереди за жильем в Pudong residential project ожидая когда в полдень начнется продажа 300 квартир. В конечном итоге более 1000 человек выстроились в очереди, но старания Чжу окупились. Чжу заплатил 20000 юаней за квадратный метр, два месяца спустя на вторичном рынке квартиры в комплексе продавали по цене 24000 юаней.

"Я не сумасшедший парень, но мое сумасшедшее решение купить жилье было самым мудрым до сих пор в моей жизни", говорит Чжу. "Даже если есть пузырь, я думаю, цены на недвижимость в крупных городах, как Шанхай и Пекин не снизятся за 15-20 лет, т.к. все больше людей из других мест приезжают покупать жилье". Надеемся, что чутье не подвело Чжу и других собственников.